加强房地产企业内部控制的措施研究

　　摘要：房地产在我国国民经济发展中占有基础性和先导性的地位，随着城镇化进程加快，我国房地产行业迎来了空前繁荣的发展环境。但同时房地产行业盲目扩张、追求片面利润的问题使行业中出现了很多违规操作行为，房地产企业经营管理潜在的风险也越来越多。近年来，国家先后出现了房地产“限购令”“限价令”“限贷令”等措施，对房地产行业进行经济宏观调控，在一定程度上促成了房地产行业整体的结构调整和产业升级。自2015年后，我国房地产市场经济增长有所下降，房地产行业的热度也逐步消减，在市场和政策的双重作用下，房地产企业必须尽快向现代化企业管理转型，从内部的升级和优化适应外部环境的压力，完善内部控制制度，抑制企业的经营成本，梳理业务流程。通过对内部的约束、规划、调整和评价等手段实现企业的经营目标，提升企业的市场竞争力，扩大企业的发展空间。在这一理论基础上，房地产企业如何建立完善的内部控制措施是当前值得讨论的一个问题。本文以房地产企业发展背景为基础，探究房地产企业利用内部控制制度转型升级的具体措施，为房地产行业未来的发展提出一些可行性建议。

　　关键词：房地产企业;内部控制;措施

　　《企业科技与发展》杂志由广西科学技术厅主管、广西科学技术情报研究所主办，1985年创刊，国内统一刊号CN45-1359/T，国际标准刊号ISSN1674-0688，国内外公开发行。本刊为中国期刊网（cnki）全文收录期刊、中国核心期刊（遴选）数据库收录期刊、中国科技论文统计源期刊、中国学术期刊（光盘版）全文收录期刊、中文科技期刊数据库收录期刊，是全国企业科技类重点刊物之一，也是企业学术交流和探讨企业科技创新的重要载体。

　　一、房地产企业内部控制基本概述

　　（一）房地产企业的特点

　　房地产企业作为不动产与土地联系十分紧密，且其经营开发具有不可移动性的基本特征，企业在实际经营中表现出产业高价值性、关联性等经济特征。总的来说，房地产企业的特征主要体现在以下几个方面：

　　1.前期投入资金量大

　　房地产是资金密集型产业，企业的经营管理以及项目实施需要投入大量的资金，其中包括房地产项目开发所需要的土地出让金、区域开发安置金以及项目实施所需要缴纳的税金等，后期建设开发过程中需要投入大量的人、物、财等[1]。因此，房地产企业对资金的需求使投资者进入这一行业需要打破资金防线。但不可否认的是，过高的资金投入与潜在的风险成正比例，融资金融政策紧缩、行业不景气、市场信用制度混乱等问题都会给企业的经营带来风险，甚至影响到整个经济市场的安全性。

　　2.经营活动受行业限制

　　一方面，房地产市场的规模随着经济发展以及买房需求逐步扩大，企业受到市场的影响也随之升高，在激烈的竞争下，企业经营面临的不确定性主要来源于整个行业的发展;另一方面，房地产行业在国家宏观调控政策下常常受到外部政策环境的冲击，国家抑制房价的增长，同时提高土地购买价格，并限制消费数量。这些行为都会打击到企业的正常发展，整体环境对房地产企业具有最直接的影响力。

　　（二）国有房地产企业发展现状

　　2008年中央政府为了缓冲金融危机带来的经济增速缓慢问题实行了比较宽松的货币政策，放宽金融贷款政策，刺激经济增长，使房地产行业抓住了发展机遇。在市场刚性需求不断增长的基础上，房地产行业从2009年开始走上了市场空前繁荣的道路。但自2010年以来，市场上房价连续攀升、经济泡沫现象严重，国家为了调控市场出台了一系列管理政策，从房价、需求以及贷款等三方面出发，抑制了房地产增长过快的问题。直到2015年国家放开“买房”政策，通过央行降息、税收优惠等手段使房地产行业又重新活跃在市场经济中。随着城市化进程加快以及住宅用地结构性供应不足，2019年的房地产市场库存整体处于低位，产业聚集从一线、二线城市往三线、四线城市迁移，企业的融资渠道也更加多元化，房价价格变化不大，但市场份额依旧是房地产企业发展的趋势。可以预见，房地产行业的未来发展还具有很大的空间[2]。但同时，基于房地产企业本身受到外部环境影响比较大，房地产企业加快产业升级转型、调整经济结构是当前提高企业市场竞争实力的必要途径。

　　（三）房地产企业内部控制的关键环节

　　1.风险管理

　　房地产企业的风险管理事项包括：1）企业风险管理目标不确定、风险管理组织体系不健全、风险管理与企业实际情况脱轨;2）风险识别和评估不全面，未建立风险责任机制;3）针对信用风险、市场风险等流动性风险应对不及时，风险防范工作不到位;4）未针对不同种类的风险建立风险预警机制，重大风险应急预案缺失;5）聲誉风险管理缺失。

　　2.信息系统

　　房地产企业业务及财务信息系统的控制包括对数据中心服务的物理监控以及对信息系统设备的无力保护、分离科技岗位中的不相容职位、针对突发事件设置识别和调整程序、以信息服务质量为中心建立考核体系、建立网络防火墙保证信息数据的安全性、对重要数据进行备份记录。

　　3.内部监督

　　房地产企业对内部监督环节的控制措施应包括发挥企业管理层指导、监督与评价的职能、内部审计部门保证内部控制工作的有效性、以独立性和权威性作为内部审计管理机制建设的原则、强化内部审计的真实性和精确性、加强后期对整改工作的监督力度、对内部控制制度中存在的缺陷进行及时纠正。

　　二、国有房地产企业内部控制问题分析

　　（一）两权分离，内部人控问题严重

　　自我国计划经济向市场经济转型和接轨后，我国国有企业所有权和经营权分离，对内部控制体系的建设存在重大的影响。对国有房地产企业来说，企业管理层享有国有资产的经营权和支配权，但房地产企业本身就是高风险高投入的行业，其经营管理以及投资决策都需要内部管理层与董事会共同决议。当前，很多国有房地产企业虽然已经实现了两权分离，但内部“人控”问题还比较严重，董事会管理监督职能缺位。再加上内部经营者与企业主管部门存在信息和责任不对称的问题，使国有房地产企业故意夸大业绩、隐瞒失误的现象时有发生，不利于内部控制工作的开展，还会影响企业接受社会监督[3]。

　　（二）法人治理结构不完善

　　当前房地产开发企业项目涉及领域比较多，因此成本项目也会随之增加，尤其是项目的上游供应商。一个完整的房地产开发项目从征地到项目施工，再到后期销售，各个环节以及部门的工作所涉及到的供应商非常多。如果企业缺乏完善的法人治理结构，使前期采购成本过高。对国有房地产企业来说不仅是采购费用，业务招待费和广告宣传费也存在着虚高的问题。企业对资金管理力度不足，资金支出预算控制薄弱或预算执行不严、资产管理混乱等都是基于内部控制制度不够完善而造成的，房地产开发项目各环节存在资金控制、购销控制、费用控制、会计控制不严密的问题，导致项目成本过高，影响后期资金回收[4]。

　　（三）开发成本复杂，内控环境基础薄弱

　　房地产开发成本构成的因素比较复杂，是企业成本管理工作的重要内容。但很多房地产企业在进行开发成本控制时没有从成本支出源头寻找控制要点，忽略了从项目规划设计阶段到工程动迁阶段，再到工程建设阶段的全过程控制，企业的成本控制方法也比较落后，对价值工程原理和行为控制理解不够充分，无法对开发成本的控制形成有效的作用，造成企业内控环境基础薄弱，后期的成本控制工作也很难推进和实施。

　　（四）风险意识不强

　　实际上，国有房地产企业普遍成立和经营管理的时间都不是很长，而房地产市场的发展却是变幻莫测的。国有房地产企业在较短的时间内从初期走向快速成长期，这一阶段潜在的风险也是不可否认的。随着企业并购重组等经济计划的实施，企业的规模和经营复杂性也越发突出，在这一过程中权责不对等、工作程序不统一以及管理体系不健全等问题也逐渐暴露，使企业决策失误、徇私舞弊等现象频频发生。而市场全球化带来的市场风险时有发生，行业竞争更加激烈，但很多国有房地产企业对风险意识还没有提升到应有的高度，风险管控意识不足，风险程序仅在项目建设决策中起到作用，缺乏对项目全过程的风险管理[5]。同时，企业没有建立风险预警机制，对投资项目的后续跟踪管理缺乏对应风险机制，导致项目投资的预期目标无法实现，企业经营管理潜在的风险点也会随时威胁企业的健康发展。

　　（五）缺乏集成度高的业务流程信息系统

　　业务流程信息反馈机制不健全是当前很多国有房地产企业都存在的一个问题，业务流程信息是企业内部控制活动的重要因素，而企业内部信息的及时反馈不但能够加强部门与部门之间的紧密合作，还能给企业管理层提供有效的数据信息支持。但一些房地产企业的业务流程信息传递渠道单一、反馈机制不健全，导致企业的信息共享时效性差，且企业的管理层也难以及时了解内部的项目建设真实情况。另一方面，不成熟的反馈机制使信息在传递过程中出现传递失误等，影响信息的真实有效性，甚至可能给企业带来经济风险[6]。

　　（六）内部监督功能难以实现

　　监督管理是内部控制工作的最后一个环节，决定了内部控制工作是否贯彻落实，也决定了企业的经营管理是否合规合法。一些房地产企业虽然针对项目建设已经建立了内部监督制度，但其内部审计稽查手段比较单一，无法实现监督控制的职能。另外，企业对项目建设的监督工作往往交由企业的审计部门和监事会共同完成，但监事会与审计部门之间没有形成良好的制约关系，审计机构的工作不但难以保证其独立性，甚至还可能无法按照规章制度执行。审计报告反馈的信息以及发现的潜在问题没有及时处理和汇报，相关部门也没有及时整改，造成审计监督职能缺失，企业的内部控制执行效果与预期存在差距。

　　三、国有房地产企业优化内部控制的具体对策

　　（一）强化内部控制环境

　　内部控制环境是企业内部控制实施和开展的前提和基础，也是实现企业战略目标和经营目标的重要因素。因此，针对国有房地产企业内部控制环境的建设，需要注意以下几个方面：

　　1.加快建设现代化企业管理制度，完善企业的各项规章制度，规范企业股东大会与董事会、董事会与经理班子之间的委托代理关系，形成管理层各组织结构之间的牵制和约束，提高企业决策的透明度和科学性;其次，企业上下要深刻认识到内部控制的重要性，并围绕着内部控制建立有效的规章制度，树立内部控制的权威性，并形成有效的上传下达机制，协调内部管理与执行关系，推动内部控制高效运转;最后，建设以内部控制为核心的企业文化，强调内部控制的全员参与性，立足于全局发展，建立与企业实际经营情况符合的内控体系。

　　2.依据企业的战略目标，对企业的业务项目分层次建立控制目标，确定控制主体。例如，企业的董事会主要负责制定风险管理战略目标，风险的识别、评估和监督工作主要由企业运营层负责，风险应对工作由企业管理层和执行层共同运作。

　　3.加强控制环境基础工作的建设，一方面要建立对财务报告、内部控制以及管理层相关的三方监督机制，并建立外部审计委员会，主要负责企业财务与业务信息数据的监督管理;另一方面，将企业的激励机制与短期财务指标相结合，基于平衡计分卡的理念改善管理层的业绩评价内容，减少内部腐败滋生。

　　（二）建立健全风险识别机制

　　为了应对企业经营管理过程中存在的风险，房地产企业应设有专门的风险评估机构，对项目实施过程中潜在的风险及时进行分析，重点把握主要风险，并及时传递反馈结果报告，从而提高企业适应外部环境的能力。此外，企业要基于风险评估结果提高内部控制的针对性，设计好应对风险的政策和程序，调动全员参与性，对项目完成各个环节的成本与收益进行管理，做好事前、事中和事后的控制。风险数据库的建立则可以帮助企业及时对比风险来源，寻找有效的風险应对策略，减少企业的经济损失。

　　内部控制管理本身就是一个全方位、全过程的管理模式，为了降低房地产开发项目的风险，企业对风险的管控还可以具体从以下几个方面入手，例如完善预算管理制度，通过科学和规范的流程编制预算管理;对各项收支和单据管理做好责任落实工作，进行统一的会计核算;建立严格的报销制度和流程，加强对采购和验收环节的管理等，减少项目成本开支，同时也是在降低企业的经营风险。

　　（三）建立有效的管理信息系统

　　有效的管理信息系统可以及时、充分的进行内部信息共享与传递，也是贯彻落实内部控制的辅助性工具。由于企业运作过程中产生诸多信息，而信息的传递正是将企业的业务与财务融合在一起，促进企业内部各个管理环节的紧密联系。因此，房地产企业要针对项目实施建立成本控制信息系统、招标采购信息系统、供应商管理信息系统等，并保证系统的有效对接，实现信息集约化管理。同时，企业还要进一步梳理房地产开发项目的业务流程，划分好公司的管理区域和项目开发区域，做好各区域的信息对流，防范企业经营管理的各种风险。

　　（四）加强内部控制的监督与评审

　　内部控制的监督与评价工作是保证内部控制实施效果的重要因素，也是不断提高和完善内控机制的有效保障。因此，房地产企业要强化内部审计、纪委等监督部门的职能，并将相应的业务活动纳入监督管理中，划分监督与评价两方面的作用。一方面对内部控制的实施以及内部控制的关键控制点进行日常监督，另一方面也要对财务报告等数据信息进行再评审，确保财务信息的有效性。同时，在保证内部审计工作独立性的基础上，企业相关部门要及时处理审计部门反馈的信息和潜在的问题，督促相关机构进行整改，从而提升内部控制的科学性。此外，国有房地产企业还可以通过内外部监督的共同作用强化监督审计职能，企业要按照政策规定定期向媒体和社会公开财务信息，接受社会的监督，减少国有资产的流失，塑造良好的企业形象。

　　（五）加强专业人才的培养

　　人力资源是企业参与市场竞争的重要优势，企业只有建立科学的人才管理机制，才能对内部控制发挥最大的效用。一方面，企业要建立完善的人才晋升机制和绩效考评体制，将企业的发展与职员的职业生涯联系在一起，以良好的激励机制调动员工的工作积极性，同时也增加员工的危机意识，从而促使员工不断提升自身的工作效率和职业素养，完成企业规定的经营指标;另一方面，房地产销售与企业的服务质量也存在一定的联系，因此，企业要加强对基层员工的定期培训工作，通过大力宣传内部控制理念使员工主动配合并遵循公司内的各项规章制度，提升服务意识和实现企业的经营目标。最后，企业也要强化岗位分析，落实控制责任，通过对岗位权限和职责的分析对特定岗位员工的学识、经验、能力和职业道德等方面做好系统化规定，并以此规定指导内部员工的招聘、考核、薪酬以及职位晋升等管理行为，做好人力资源合理配置，降低人才的流失，同时也能提升企业整体的工作效率。

　　四、结束语

　　综上所述，国内的房地产企业正处于风险与机遇并存的环境中，国有房地产企业要想在激烈的竞争中脱颖而出，必须利用自身的优势建立和完善内部控制体系。加强对企业经营管理的风险控制，最大限度发挥内外部监督职能，并做好基础设施建设，降低企业的运营风险，促进房地产企业可持续发展。

　　参考文献：

　　[1]潘美红.加强房地产企业内部控制的措施分析[J].现代国企研究，2018，144 （18）：65-66.

　　[2]李红广.关于房地产企业加强内部控制建设的相关问题研究[J].财会学习，2018 （1）.

　　[3]沈莉萍.基于风險导向的房地产企业内部控制措施探讨[J].企业改革与管理，2018，341 （24）：27+33.

　　[4]蒋英英.房地产企业内部控制存在的问题与对策探讨[J].财会学习，2018，209 （35）：253+255.

　　[5]庄平照.房地产开发企业内控制度存在的问题及对策[J].企业改革与管理，2018，341 （24）：28+70.

　　[6]胡英晓.房地产开发企业内控存在的问题及完善策略[J].财会学习，2018，194 （20）：264-265.